I min praktik har jag under senare år hjälpt många klienter som köpt nyproducerade bostadsrätter. Många har köpt bostadsrätten på grundval av prospekt och ritningar. Utgångspunkten är för de flesta att fråga är om nyproduktion och att lägenheten eller huset när det är färdigställt ska vara i det skick som en köpare har anledning förvänta sig.

När köparen har tillträtt lägenheten eller huset uppdagas ofta en annan verklighet. Bostadsrätten kan ha ett byggfel eller vara utrustad på ett sätt som avviker från det prospekt som utgjorde underlag för köpet. Undertecknad blir då kontaktad av köpare för att de ska få rättelse i form av en felfri bostadsrätt i det skick och av den kvalitet som de utlovats vid köpet. Då visar sig hur rättslös köparen är på grund av den juridiska konstruktion som är grunden för produktion och försäljning  av nybyggda bostadsrätter.

Jävsförhållande

Bostadsprojektet startar med att en entreprenör köper in mark för nyproduktion eller en äldre fastighet för renovering och byggnation av bostadsrättslägenheter. Entreprenören bildar därefter en bostadsrättsförening och sätter sig själv och sina egna representanter i styrelsen. Därefter upprätts en ekonomisk plan för bostadsrättsprojektet. Planen innehåller en beskrivning av de ekonomiska förutsättningarna för projektet. Av planen ska bland annat framgå hur mycket av projektet som ska finansieras genom att bostadsrättsföreningen tar upp lån och hur mycket som ska finansieras genom
köparnas insatser/köpeskillingen. Den ekonomiska planen ska registreras hos Bolagsverket.

Baserat på den ekonomiska planen och ritningar och tjusiga prospekt säljs bostadsrätterna. Bostadsrätterna säljs av bostadsrättsföreningen och inte av entreprenören vilket är den juridiska konstruktionens största svaghet ur köparens perspektiv. 

Bostadsrättsföreningen och entreprenören, de två inblandade juridiska personerna, har dessförinnan förhandlat med varandra om villkoren för byggnationen. Detta har resulterat i ett entreprenadavtal med bostadsrättsföreningen som beställare/byggherre och entreprenören som entreprenör. 

I en förhandling av en affärsuppgörelse mellan två juridiska personer tar respektive part enligt normala kommersiella förhållanden tillvara sin rätt och sina intressen på bästa möjliga sätt. På detta sätt uppnås en balans i den slutgiltiga uppgörelsen. 

Problemet är att i detta fall är de personer som utgör styrelsen för bostadsrättsföreningen identiska eller har i vart fall identiskt intresse med de personer som representerar entreprenören. Det ligger i sakens natur att bostadsrättföreningens styrelse inte tillvaratar sin huvudmans intresse utan snarare motpartens/entreprenörens intresse. 

Att någon missbrukar sin förtroendeställning, i egenskap av styrelseledamot, för en juridisk person och handlar på ett sätt som är till nackdel för huvudmannen har av samhället motverkats genom att ett sådant förfarande, trolöshet mot huvudman, är brottsligt enligt Brottsbalken 10:5. Den som missbrukar sin ställning kan om brottet är att anse som grovt dömas till fängelse på högst sex år.            

Det kan ifrågasättas om inte det förhållandet att entreprenörens representanter utgör styrelse i bostadsrättsföreningen med automatik inbjuder till ett systematiskt begående av trolöshet mot huvudman. Mer om konkreta exempel nedan.

Bostadsrättslagen hänvisar till de regler om jäv som stadgas i lagen om ekonomiska föreningar. I 10§ lagen om ekonomiska föreningar stadgas att en styrelseledamot inte får handlägga en fråga för föreningens räkning om han har ett väsentligt intresse som kan vara stridande mot föreningens. Om en styrelseledamot är jävig, vilket han naturligen måste vara i samtliga frågor där entreprenören är motpart, blir rättshandlingen ogiltig om motparten är i ond tro beträffande jävsförhållandet. Följaktligen kan ifrågasättas om samtliga avtal mellan bostadsrättsföreningen och entreprenören kan ogiltigförklaras med stöd av jävsreglerna.

Ovan har belysts att avtalsförhållandet mellan bostadsrättsföreningen och entreprenören inte grundas på sunda kommersiella förutsättningar då den normala intressebalansen mellan parterna saknas.

Rättslös vid byggfel

Bostadsrättsköparen upptäcker ett byggfel, exempelvis bakfall i duschrum, och att det värmeaggregat som utlovats i prospektet ersatts med ett annat mindre kostnadseffektivt aggregat. Köparen tycker naturligtvis att felen ska reklameras till det bolag, entreprenören, som byggt fel och som levererat fel värmesystem. 

Jag är då tvungen att upplysa köparen om att denne inte har något rättsförhållande med entreprenören. Hen har köpt bostadsrätten av bostadsrättsföreningen som hen själv är delägare i. Jag reklamerar då till bostadsrättsföreningen med kännedomskopia till entreprenören.

Entreprenören tillika bostadsrättsföreningens ordförande svarar då att bakfallet inte är anmärkt i det besiktningsprotokoll som upprättades vid slutbesiktningen avseende de arbeten som entreprenören utfört. Bostadsrättsföreningen kan därför inte kräva av entreprenören att bakfallet åtgärdas. 

Slutbesiktningen har skett utan att bostadsrättsköparna fått någon information om detta och än mindre haft möjlighet att påverka valet av besiktningsman. Trots att det är ett byggfel som entreprenören i ett normalt konsumentförhållande haft att svara för så har köparen ingen annan att framställa krav mot än bostadsrättsföreningen som hen själv är delägare i. Problemet är att de flesta övriga köpare, bostadsrättsmedlemmar, har samma problem. Detta innebär att kravet i slutänden endast drabbar den egna plånboken.

Beträffande uppvärmningssystemet svarar bostadsrättsföreningens ordförande/ entreprenören samma sak att avvikelsen inte finns anmärkt i slutbesiktningsprotokollet. För övrigt finns inget avtalat mellan bostadsrättsföreningen och entreprenören om att värmesystemet ska vara annat än     det som levererats. 

Trots att det är uppenbart att byggfelet och det avvikande värmeaggregatet inte överensstämmer med vad köparna haft anledning förvänta sig så har bostadsrättsköparna inte någon möjlighet att få någon kompensation eftersom de köpt bostadsrätten av sin egen bostadsrättsförening som de själva inte haft något inflytande över.

Köparnas övertagande av föreningen

Efter en tid vill entreprenören frigöra sig och låta bostadsrättsköparna/medlemmarna ta över bostadsrättsföreningen genom att välja egna styrelseledamöter. Entreprenören och de av honom utsedda styrelseledamöterna kallar då till en extra stämma.

Detta kan ibland ske så lång tid som ett år efter att köparen tillträtt sin lägenhet. Under tiden fram till den extra stämman har köparna som utgör bostadsrättsföreningens medlemmar ofta inte fått någon information om föreningens ekonomi eller övriga angelägenheter.  
  
De bostadsrättsmedlemmar som ska ta på sig ansvaret att tillträda som styrelseledamöter i bostadsrättsföreningen har ofta ingen aning om vilken ekonomisk eller byggteknisk status som bostadsrättsföreningen har.

Först när medlemmarna tagit över bostadsrättsföreningen kan de få en uppfattning om hur entreprenadavtalet mellan föreningen och entreprenören är utformat och hur entreprenören skött föreningens angelägenheter. I fall från praktiken kan följande exempel nämnas.

Entreprenadavtalet innehåller på sedvanligt vis en vitesklausul som tillämpas om den avtalade tidpunkten för färdigställande av lägenheterna inte uppfyllts. Det konstaterades vid genomgång av föreningens räkenskaper att bostadsrättsföreningen inte hade krävt sin avtalade rätt att ta ut vite för förseningen. I det beskrivna fallet var förseningen närmare ett halvår och bostadsrättsföreningen hade genom att avstå från att ta ut vite gått miste om flera hundra tusen kronor. Vid övertagandet kvarstod en hel del fel som entreprenören skulle åtgärda.

Enligt entreprenadavtalet har bostadsrättsförening haft rätt att hålla inne ett belopp motsvarande 10% av entreprenadsumman som säkerhet för att entreprenören skall fullgöra sitt åtagande att åtgärda fel som är antecknade i besiktningsprotokoll. I det aktuella fallet hade bostadsrättsföreningens representanter inte innehållit något av entreprenadsumman för att säkerställa åtgärdande av fel.

Om entreprenören inte åtgärdar fel som finns antecknade i besiktningsprotokoll kan bostadsrättföreningen normalt stämma entreprenören vid domstol. Vid genomgång av entreprenadavtalet kunde konstateras att detta innehåller en s k skiljeklausul. En skiljeklausul innebär att tvister ska avgöras av en skiljenämnd i stället för allmän domstol. Förfarandet är mycket dyrbart då tre skiljemän ska ha betalt utöver parternas advokater. Den förlorande parten i skiljeförfaranden riskerar att få betala flera miljoner kronor i rättegångskostnader. Skiljeklausulen innebär därför att bostadsrättsföreningen av ekonomiska skäl inte kan vidta rättsliga åtgärder mot entreprenören som lugnt kan låta bli att åtgärda fel.

Krav på ny lagstiftning  

Som framgår är köparen av en nyproducerad bostadsrätt liksom den nybildade bostadsrättsföreningen i princip rättslös mot den entreprenör som drivit projektet.

Lagstiftaren måste snarast tillse att ett köprättsligt förhållande uppstår mellan entreprenören och köparen av bostadsrätten och att köparen kan tillförsäkras samma rättigheter mot entreprenören som konsumentköplagen ger en köpare.
  

Sigtuna januari 2019
Peter Nilsson, advokat