I andras händer Ett fastighetsköp ställer orimligt höga krav på köparen. I realiteten säljer fastighetsmäklarna skenbar trygghet. Mäklarnas undersökningsplikt av den fastighet som är till försäljning bör utökas, skriver advokat Peter Nilsson.
Enligt jordabalken, den lag som reglerar fastighetsköp, har köparen en mycket omfattande så kallad undersökningsplikt. Köparen måste förvissa sig om att fastigheten inte har några fel, t ex fuktproblem av olika slag som är mycket vanligt.
Köparen får skydd av lagen endast om felet avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Minsta synbara tecken på ett problem eller fel gör att köparen måste göra en fördjupad undersökning. För en sådan fördjupad undersökning behövs oftast en fackman.
Det krävs också att en köpare känner till vilka typiska fel som kan förväntas hos en fastighet av viss ålder eller med viss konstruktion.
Exempelvis måste en köpare känna till att en dränering normalt måste läggas om efter tjugo år och att ett yttertak kan behöva läggas om efter trettio år.
Det är orimligt att kräva att en köpare ska kunna fullgöra sin undersökningsplikt innan han bestämmer sig för att köpa en fastighet. Dagens verklighet är, i vart fall beträffande attraktiva fastigheter i
storstadsregionerna, att en köpare måste bestämma sig blixtsnabbt och får då under stor tidspress delta i en budgivning tillsammans med ett tiotal eller fler spekulanter.
Mäklarna skriver i stället in i köpekontraktet att köparen efter köpet ska göra en besiktning genom besiktningsman. Om besiktningen visar att något fel finns på fastigheten så har köparen därefter rätt att omförhandla priset eller hoppa av köpet.
Ofta ges köparen bara en vecka på sig för att göra besiktningen. Besiktningsmannen gör en enkel okulär besiktning av fastigheten.
I besiktningsprotokollet antecknas de fel besiktningsmannen upptäcker. I protokollet finns ofta avslutningsvis en rubrik ”Riskanalys”. Här antecknas mer generella risker som kan vara förknippade med fastighetens konstruktion i olika avseenden. Till exempel ”Platta på mark. En konstruktion som kan medföra fuktproblem.”
Köparen ska nu under stark tidspress tolka besiktningsprotokollet. Ska han gå vidare och göra ytterligare undersökningar för att känna sig trygg
beträffande ”riskanalysen”? Såväl juridiskt som mentalt har köparen bestämt sig för att fastigheten tillhör honom och han har därför svårt att tänka kritiskt och fullföljer därför köpet utan negativa tankar.
Desto större blir chocken när han efter en tids boende kanske upptäcker att hela golvbjälklaget är starkt mögelangripet och kräver ombyggnad för hundratusentals kronor
Den chockade köparen vänder sig först till mäklaren och får beskedet att han måste vända sig till säljaren. Säljaren kopplar in ett juridiskt ombud som bestrider ansvar för felet.
Som grund för att bestrida ansvar anför säljarens juridiska ombud att köparen borde ha räknat med att golvbjälklaget kunde vara fuktangripet med hänsyn till grundkonstruktionen med platta på mark från sjuttiotalet. Dessutom hänvisar ombudet till att köparen måste ha varit medveten om problemet genom besiktningsprotokollets ”riskanalys” där risken tydligt påpekas. Någon skugga vilar inte heller på besiktningsmannen som ju enligt besiktningsvillkoren endast
gjort en okulär besiktning och som också tydligt påpekat risken för fuktangrepp på grund av grundläggningens konstruktion.
Köparen har fått en falsk trygghet genom att anlita två experter, mäklaren och besiktningsmannen. Varken mäklaren eller besiktningsmannen tar på sig det ansvar som bör åligga dem.
Genom besiktningens svepande ”riskanalys” har köparen hamnat i en sämre situation än han hade varit utan besiktning. Ändå går det oftast inte att angripa mäklaren eller besiktningsmannen på juridisk väg. Detta trots att mäklaren enligt fastighetsmäklarlagen ska tillvarata såväl köparens som säljarens intresse vid fastighetsaffären.
Mitt förslag är att det vid varje fastighetsaffär som genomförs av en mäklare ska vara obligatoriskt enligt lag att mäklaren gör en besiktning genom auktoriserad besiktningsman.
Före köpet ska ett sammanträde hållas på fastigheten där köparen, säljaren, mäklaren och besiktningsmannen gemensamt går igenom besiktningsprotokollet. Efter sammanträdet ska mäklaren i samråd med
köparen och besiktningsmannen besluta på vilka punkter som en eventuell ytterligare undersökning och utredning krävs.
På detta sätt får mäklaren och besiktningsmannen ta ett ansvar för att alla de fel som enligt lag krävs att köparen ska upptäcka också faktiskt upptäcks. Eventuella fel som ändå inte upptäcks får anses vara så kallade dolda fel som köparen har rätt till kompensation av säljaren för.
Den undersökningsplikt som lagstiftaren lagt på köparen är alltför sträng och betungande för en köpare att hantera.
Därför krävs att mäklarens lagstadgade ansvar utsträcks till att omfatta även undersökningsplikten. På detta sätt skulle mäklartjänsten medföra en reell trygghet i stället för en skenbar sådan.