En köpare av en fastighet har en omfattande undersökningsplikt. För att fullgöra undersökningsplikten krävs inte generellt att en besiktningsman anlitas. I propositionen som ligger till grund för Jordabalken sägs att det räcker med den undersökning som en normalt kunnig och erfaren köpare kan klara av. Om det vid köparens undersökning upptäcks något som köparen kan misstänka tyder på fel eller skador, tex sprickor eller fuktfläckar, så har köparen en förhöjd undersökningsplikt. Köparen är då tvungen att anlita en besiktningsman eller annan kunnig person som kan göra en fördjupad undersökning och fastställa om sprickorna eller fuktfläckarna beror på bakomliggande allvarliga fel eller skador. Om köparen inte fullgör sin fördjupade undersökningsplikt kan han inte framställa anspråk mot säljaren för fel han då borde ha upptäckt.
Det är i dag praxis i fastighetsaffärer att köpekontrakt skrivs utan att köparen gjort någon undersökning av fastigheten. I köpekontraktet skrivs in en s k besiktningsklausul innebärande att köparen har rätt att inom viss tid, vanligen några veckor, anlita en besiktningsman och utföra en överlåtelsebesiktning. I vissa fall sägs att köparen har rätt att frånträda köpet om besiktningsmannen upptäcker fel vars åtgärdande överstiger visst fastställt belopp. I andra fall avtalas ingen beloppsgräns, utan köparen har en oinskränkt rätt att frånträda köpet om han så önskar efter en utförd besiktning.
Mäklaren har ofta förslag på besiktningsmän som köparen kan välja att anlita.
Besiktningsmannen upprättar ett protokoll från besiktningen och protokollet ligger till grund för köparens ställningstagande om köpet skall fullföljas eller ej. Besiktningsmannen skall fullgöra köparens undersökningsplikt i de delar som besiktningen omfattar. I stort sett alla besiktningsföretag har samma uppställning och rubriker i protokollet. I slutet av besiktningsprotokollet finns en rubrik ”Riskanalys” och därefter en rubrik ”Fortsatt teknisk undersökning”.
Under ”Riskanalys” antecknar besiktningsmannen exempelvis ”Grundläggning platta på mark med överliggande isolering kan ge upphov till problem med mikrobiell påväxt” Formuleringen är ofta neutral och förefaller för köparen att avse ett generellt problem med denna typ av grundläggning som inte tar sikte på den aktuella fastigheten.
Denna anteckning medför dock att köparen ska anses medveten om att den aktuella grundläggningen kan vara angripen av mikrobiell påväxt och att köparen därför måste gå vidare med en mera omfattande utredning genom fuktprover och borttagande av golvsocklar etc.
Detta upplyser inte besiktningsmannen om och det framgår inte heller av vad som står i besiktningsprotokollet. Tvärtom förstärks köparens uppfattning att ”Riskanalysen” inte gäller den fastighet han köpt genom att det under rubriken ”Fortsatt teknisk undersökning” inte görs någon anteckning som uppmärksammar köparen på att han faktiskt måste göra en fortsatt teknisk undersökning.
När köparen ett par månader efter tillträdet känner en elak lukt från grunden och upptäcker att just det som ”Riskanalaysen” varnat för faktiskt har inträffat så kan han inte göra gällande att fråga är om ett dolt fel. Säljarens ombud eller det bolag som eventuellt har sålt en s k säljarförsäkring invänder omgående att fråga inte är om ett dolt fel eftersom köparen är upplyst om att det föreligger en risk.
Om besiktningsmannen i protokollet under ”Fortsatt teknisk utredning” hade skrivit att köparen måste göra en fortsatt undersökning med anledning vad som antecknats i ”Riskanalysen” för att fullgöra sin undersökningsplikt så hade köpare insett vilken risk han tar om han inte gör en fördjupad undersökning.
Genom att inte göra någon anteckning under ”Fortsatt teknisk utredning” vilseleder besiktningsmannen köparen att tro att undersökningsplikten är fullgjord utan att fortsatt teknisk utredning görs.
Köparen kan inte heller rikta anspråk mot besiktningsmannen på grund av att han har missat att grundläggningen faktiskt har drabbats av det problem som riskanalysen tar upp i generella termer.
I de finstilta villkor som utgör bilaga till besiktningsprotokollet anges ”För förhållande som anges i ”Riskanalysen” rekommenderas inte fortsatt teknisk undersökning”.
Av någon outgrundlig anledning har Högsta domstolen i ett fall friat besiktningsmannen från påstående att han varit otydlig och vilselett en köpare genom att inte göra en anteckning under ”Fortsatt teknisk utredning”. Därigenom har Högsta domstolen lämnat fritt fram för besiktningsmännen att vilseleda sina uppdragsgivare.
Med det upplägg som utarbetats har mäklare och besiktningsmän kunnat använda överlåtelsebesiktningarna som ett smörjmedel för att smidigt få igenom fastighetsaffärer utan att oroa köpare.
Det självklara är att besiktningsmannen ska vara tvungen att sammanfatta sitt utlåtande med en rubrik ”Fullgörande av undersökningsplikten”. Under denna rubrik ska besiktningsmannen ha en skyldighet att i klartext redogöra för vilka ytterligare prover och utredningar köparen behöver genomföra för att undersökningsplikten ska vara uppfylld.
Det är ju för att få svar på detta som köpare väljer att anlita en besiktningsman för att göra en överlåtelsebesiktning.
Med nuvarande system är min rekommendation att köpare ska undvika att beställa en överlåtelsebesiktning. Köparen har enligt min erfarenhet vanligtvis en bättre sits i tvist med säljaren om han inte kan påstås ha fått de varningssignaler som anmärkningar i besiktningsprotokollet utgör enligt rättspraxis.
Ett alternativ till att undvika överlåtelsebesiktning är att stryka ”Riskanalys” i besiktningsprotokollet och i stället kräva en särskild rubrik ”Fullgörande av undersökningsplikten”. Besiktningsmannen bör därefter också muntligen gå igenom med köparen vilka åtgärder som faktiskt krävs för att undersökningsplikten ska vara fullgjord. Först då är besiktningsmannen tvungen att fullgöra det uppdrag som beställaren med nuvarande modell vilseleds att tro att han har lämnat.