För entreprenader där konsument är beställare av småhus gäller vanligtvis ett standardavtal, ABS 09, som är utarbetat av företrädare för byggbranschen och konsumentverket. Parallellt med villkoren i ABS 09 gäller tvingande regler i konsumenttjänstlagen.

Vad ingår i det avtalade priset?

Enligt konsumenttjänstlagen skall beställarens/konsumentens uppfattning om vad som ingår och vilket pris som avtalats gälla om inte annat framgår av skriftligt avtal eller ”omständigheterna i övrigt”.

Det är mycket vanligt med tvister där entreprenören hävdar att beställaren/ konsumenten gjort tilläggsbeställningar som skall ersättas utöver det fasta priset. Även här gäller att beställaren/konsumentens uppfattning har företräde såvitt inte annat framgår av skriftligt avtal eller omständigheterna i övrigt.

Beställaren/konsumenten har en stark ställning beträffande vad som ingår i det avtalade priset och vad som är beställningar som skall ersättas därutöver. Trots detta blir frågan ofta föremål för tvist. Det är entreprenören som har bevisbördan för det han påstår och han måste därför ha stark bevisning.

Fel i utfört arbete

Byggfel föreligger om arbetet inte är utfört enligt avtal och om arbetet inte är fackmässigt utfört. För att arbetet skall anses fackmässigt utfört krävs att gällande byggregler och branschregler följts.

Frågan om byggfel föreligger avgörs normalt vid en slutbesiktning. Besiktningen dokumenteras i utlåtande där det antecknas fel och vem som är ansvarig för felet. Fel skall avhjälpas snarast och senast inom två månader från att entreprenören fick del av utlåtandet.

Grundregeln är att besiktningsmannen skall utses av beställaren/konsumenten. I praktiken utses besiktningsmannen dock ofta av entreprenören på grund av att konsumenten inte är medveten om sin rätt att utse besiktningsman. Konsumenten kan göra gällande byggfel som antecknats i besiktningsutlåtandet. Dessutom kan konsumenten göra gällande fel som han påtalat vid besiktningen men som besiktningsmannen inte ansett utgöra fel.

Fel som besiktningsmannen inte märkt och inte heller borde ha märkt vid slutbesiktningen, s k dolda fel, kan också göras gällande. Konsumenten har efter besiktningens utförande dessutom alltid sex månader på sig att påtala fel. Det är viktigt att konsumenten försäkrar sig om att alla fel han känner till eller miss- tänker tas upp i besiktningsmannens utlåtande. I annat fall kan han gå miste om sin rätt att påtala felet.

Om besiktningsmannen är försumlig och missar att ta upp ett byggfel och konsumenten inte själv påtalar felet inom sex månader från slutbesiktningen så kan felet inte längre göras gällande mot entreprenören. Konsumenten får då kräva skadestånd av besiktningsmannen. Han måste dock bevisa att besiktningsmannen varit försumlig, vilket kan vara svårt.

Dolda fel, dvs fel som varken besiktningsmannen eller konsumenten kunnat upptäcka, har konsumenten rätt att göra gällande i tio år från det att slutbesiktning godkänts. Om felet upptäcks under de två första åren gäller en garanti från entreprenören. Vid fel som upptäcks senare än två år från godkänd slutbesiktning måste konsumenten bevisa att de beror på ett byggfel som förelåg vid slutbesiktningen.

Rätt till prisavdrag och skadestånd

Om entreprenören inte avhjälper felet inom två månader har konsumenten rätt till prisavdrag mot-svarande vad det kostar att åtgärda felet. Konsumenten har också rätt till skadestånd för den ekonomiska skada han lider på grund av ett fel.

Det kan till exempel vara fråga om kostnader för att utreda felet.

Konsumenten har också rätt att häva entreprenadavtalet om arbetet är så undermåligt att det inte har något värde för konsumenten. Det kan vara svårt att avgöra om utfört arbete är så undermåligt att rätt till hävning föreligger. Eftersom entreprenören sällan medger att han gjort så grova fel leder en hävningsförsök nästan alltid till tvist och oförutsägbara konsekvenser.

Sammanfatting

Som framgår ställs stora krav på beställaren/konsumenten att upptäcka byggfel och det är mycket svårt att vara byggherre. Därför kan det vara bra att själv anlita en erfaren byggkonsult som bevakar beställaren/konsumentens rätt i fråga om vad som ingår i det avtalade priset och att upptäcka byggfel. Denna kostnad kan bespara beställaren stora besvär och stora belopp.

Många beställare/konsumenter förleds tro att den av kommunen förordnade obligatoriska kontrollansvarige tar tillvara beställaren/konsumentens rätt. Den kontrollansvarige gör mycket summariska kontroller och har till uppgift att bevaka att bygglagstiftningen följs. Om inget särskilt avtal om utökat uppdrag utöver vad som anges i plan och bygglagen skrivs mellan den kontrollansvarige och beställaren/konsumenten så är det mycket svårt att utkräva ansvar av den kontrollansvarige.

Regelverket kring byggnation av småhus kan tyckas ge ett gott skydd för byggherren, men detta är till viss del skenbart.