Säljaren ansvarar för dolda fel. Om ett fel betraktas som dolt skall köpeskillingen sättas ned och säljaren betala tillbaka till köparen det belopp som nedsättningen bestäms till.

Säljaren ansvarar också för fel som säljaren ljugit om eller på annat sätt medvetet dolt genom s k svek. Om säljaren förfarit svikligt är han skyldig att stå för både nedsättning av köpeskillingen och ersätta övrig skada som säljaren lidit.

Ett fel är dolt om det inte kunnat upptäckas eller misstänkas på grund av vad som framkommer vid en noggrann undersökning som köparen gjort före köpet. Ett fel anses inte heller som dolt om felet kan förväntas med anledning av husets ålder byggnadssätt eller liknande.

Nedsättningen av köpeskillingen skall i princip vara lika stor som den värdeminskning fastigheten drabbas av på grund av felet.

Köparens undersökningsplikt

Köparen har enligt lag ålagts en mycket omfattande undersökningsplikt inför ett fastighetsköp. Om köparen inte fullgjort sin undersökningsplikt medför detta att han mot säljaren inte kan göra gällande fel som han borde ha upptäckt.

Det krävs inte att köparen anlitar en professionell besiktningsman för att undersökningsplikten skall anses uppfylld. Enligt förarbeten till lagen skall det räcka med att en normalt kunnig köpare gör en mycket noggrann besiktning. Enligt den praxis som utvecklats i domstolarna ställs dock så höga krav på köparens undersökning att det för en lekman nästan är omöjligt att fullgöra undersökningsplikten. Det krävs inte att köparen vid sin undersökning gör ingrepp på fastigheten som att bryta upp brädor eller gräva upp grunden eller liknande.

Om det vid säljarens undersökning framträder minsta tecken på att fel i något avseende kan föreligga så har dock köparen en fördjupad undersökningsplikt. I sådana fall måste köparen, om det är nödvändigt för att utröna om fel föreligger, göra ingrepp på fastigheten eller gräva upp dräneringar eller liknande. Försummar köparen minsta tecken på att visst fel kan föreligga så kan han inte göra gällande att dolda fel föreligger.

Mäklarens ansvar

Säljaren ansvarar för dolda fel. Om ett fel betraktas som dolt skall köpeskillingen sättas ned och säljaren betala tillbaka till köparen det belopp som nedsättningen bestäms till.

Säljaren ansvarar också för fel som säljaren ljugit om eller på annat sätt medvetet dolt genom s k svek. Om säljaren förfarit svikligt är han skyldig att stå för både nedsättning av köpeskillingen och ersätta övrig skada som säljaren lidit.

Ett fel är dolt om det inte kunnat upptäckas eller misstänkas på grund av vad som framkommer vid en noggrann undersökning som köparen gjort före köpet. Ett fel anses inte heller som dolt om felet kan förväntas med anledning av husets ålder byggnadssätt eller liknande.

Nedsättningen av köpeskillingen skall i princip vara lika stor som den värdeminskning fastigheten drabbas av på grund av felet.

Besiktningsmannens ansvar

Ofta är en fastighet besiktigad när köparen bestämmer sig för att förvärva fastigheten. I många fall har köparen inte haft möjlighet att fullgöra sin undersökningsplikt innan köpekontraktet skrivs. I dessa fall görs vanligen en besiktning efter att köpekontraktet skrivits, men innan tillträde skett. Om besiktningen visar att fel föreligger ges köparen en rätt att hoppa av köpet.

De flesta besiktningar är endast okulära och ingen närmare undersökning görs av fuktproblematiken på fastigheten. Om besiktningsmannen vid sin besiktning är ouppmärksam eller vårdslös och inte uppmärksammar ett fel som han borde ha upptäckt kan han bli skyldig att ersätta skada som köparen drabbas av på grund därav.

De flesta besiktningsprotokoll innehåller en s k ”riskanalys” där besiktningsmannen redogör för olika brister i husets konstruktion eller liknande som kan innebära risk för att fel kan uppstå. Genom denna s k ”riskanalays” kan besiktningsmannen ofta undgå ansvar för oupptäckta fel som ligger inom ramen för vad som antyds i riskanalysen. I riskanalysen noteras ofta omständigheter som gör att köparen har en fördjupad undersökningsplikt.